В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ГЛАВНОЕ — ЗАКОНЧИТЬ СТРОИТЕЛЬСТВО

Одна из основных проблем в отечественном малоэтажном домостроении является начатое, но не законченное строительство. Строитель, собственник начал строительство, но закончить строительство так и не смог. Либо процесс строительства растянулся на несколько лет. Эти обстоятельства были бы не столь уж страшными, если бы они не сказывались резко негативно на инвестиционной привлекательности отечественного малоэтажного девелопмента.

Кто из инвесторов согласиться вложить средства в предприятие, которое не может выдать конечный результат в заранее определённый срок по времени? Даже, если процесс строительства от начала до конца займёт несколько лет, момент его завершения должен быть определён. Вся ценность инвестиций заключается в этом: через какое время они принесут доход? При инвестировании в строительство индивидуального дома или целого коттеджного посёлка ещё до начала каких-либо действий с земельным участком необходимо чётко определить сроки завершения инвестиционного проекта.

Посчитать выгоду от инвестиций в малоэтажный девелопмент без учёта конкретных временных сроков очень трудно. Одно дело, разместить определённую сумму денег на один год с ростом в 25% и совсем другое – разместить туже самую сумму под тот же самый процент, но уже не на один год, а на срок от нескольких лет. Причём, эти несколько лет могут исчисляться и двумя годами, и точно также пятью. Срок инвестиционных вложений в малоэтажный девелопмент необходимо включает в себя не только время необходимое на само строительство индивидуального дома или коттеджного посёлка, но и срок их реализации конечному покупателю.

Повышение инвестиционной привлекательности отечественного малоэтажного девелопмента, помимо рыночных условий соотношения величин спроса и предложения, имеет вполне техническую сторону вопроса – сроки реализации проекта в области отечественного малоэтажного девелопмента от начала инвестиционных вложений до момента получения прибыли. Каким бы проект сам по себе ни был хорошим, его инвестиционная привлекательность будет полностью зависеть от сроков его реализации.

Мир меняется стремительно. Меняется конъюнктура рынка. Меняется соотношение величин спроса и предложений. Поэтому, практически любое инвестиционное вложение – это вложение во время. Чем на больший срок вкладываются денежные средства, тем риски таких вложений только возрастают. Имея в виду определённый срок вложений в строительство индивидуального дома или целого коттеджного посёлка, инвестор всегда сможет адекватно оценить риски вложений. Без такой оценки любые инвестиционные вложения могут стать случайными. Случайность в инвестициях не приветствуется.

При учёте этого аспекта, в жилом домостроении повышается роль девелопера. Ключевым профессиональным навыком девелопера можно назвать способность определять конкретные сроки реализации домостроительного проекта от начала инвестирования до получения прибыли. Если и начинать какие-либо домостроительные проекты, если решить заниматься инвестициями в недвижимость, то заниматься этим оптимальней через девелопера. Он определит не только размер прибыли, но и сроки её получения.

ВО ЧТО ИЛИ В КОГО ИНВЕСТИРОВАТЬ?

Доходность инвестиционных вложений полностью и целиком зависит от того, насколько предмет инвестиций склонен к масштабированию. Насколько он способен к разрастанию, к увеличению своих количественных показателей? Если взять девелопмент за предмет инвестирования, то, что в рамках этого направления способно масштабироваться? Причём, не просто масштабироваться, а активно масштабироваться с хорошими показателями от года к году.

Девелопмент занимается развитием земельных участков. Одним, пожалуй, самым популярным вариантом, развития земельного участка является вариант строительства коттеджного посёлка или малоэтажного жилого комплекса. Могут ли земельные участки и коттеджный посёлок являться в рамках девелопмента предметом инвестиций? Безусловно, могут. Но, их склонность к масштабированию вызывает сомнения. Если проинвестировать конкретный земельный участок, от этого земельный участок не увеличиться в размерах и не будет прирастать ни сотками и ни гектарами от года к году. Если проинвестировать строительство коттеджного посёлка, то коттеджный посёлок не будет от года к году прирастать новыми домами. При этом, само количество земельных участков, вовлечённых в девелоперскую деятельность, само количество возводимых коттеджных посёлков вполне способно масштабироваться и расти от года к году хорошими темпами.

Таким образом, при инвестировании в девелопмент, самым выгодным предметом для вложения денег будет являться не сам земельный участок и не сам по себе коттеджный посёлок или малоэтажный жилой комплекс. Самым выгодным предметом для инвестирования в рамках девелопмента является девелоперская компания, сама по себе девелоперская деятельность. Именно, девелоперская компания и её деятельность на рынке недвижимости лучше склонна к масштабированию. Это девелоперская компания способна постоянно увеличивать количество земельных участков, постоянно увеличивать количество возводимых коттеджных посёлков, постоянно увеличивать количество инвестиционных вложений. Причём, инвестирование в саму девелоперскую компанию и её деятельность не зависит от специфики самой девелоперской деятельности. Компания может заниматься, как fee-девелопментом, так и спекулятивным девелопментом. Масштабироваться способны оба варианта.

M9 development
M9 development

Иначе говоря, при любом варианте инвестиционных вложений, всегда стоит вкладываться в профессионализм людей, компании. Это профессионализм способен развиваться, совершенствоваться. Это он способен к интеграционным и аккумулирующим процессам. Даже, если стоит задача по развитию конкретного земельного участка, по строительству конкретного коттеджного посёлка, инвестируя, всегда стоит иметь в виду девелоперскую компанию, а не конкретный земельный участок и сам коттеджный посёлок. Сами по себе земельные участки и сами коттеджные посёлки мало, на что способны с точки зрения успешности инвестиционных вложений. Успешность инвестиционных вложений полностью и целиком лежит на девелоперской компании. Это она делает земельные участки и коттеджные посёлки успешными с точки зрения инвестиционных вложений. Поэтому, если и инвестировать, то в девелоперскую компанию.

Только то, что можно измерить динамикой количественных показателей достойно инвестиционных вложений. В рамках девелоперской деятельности такой способностью обладает девелоперская компания.

ИНВЕСТИЦИИ В РАЗВИТИЕ И СОЗДАНИЕ

Весь современный мировой бизнес и мировое предпринимательство можно поделить на две части. Одна часть занимается тем, что вкладывает деньги в рост. Другая часть мирового бизнеса и предпринимательства создаёт предметы, идеи, концепции для таких денежных вложений. На сегодня, в мире сложилась ситуация, при которой предметов, идей, концепций для вложения денег не хватает.

Конечно, венчурные инвестиции очень привлекательные. По росту доходности с ними мало, кто может сравниться. При этом они обладают и самыми высокими рисками. Единороги появляются очень редко, и не каждый из них может похвастаться долгосрочностью. Большую часть затрат в венчурных инвестициях приходится на постоянные поиски тех самых единорогов. Венчурные инвестиции больше остальных вариантов инвестирования похожи на процесс гадания на кофейной гуще. Поэтому, многие инвесторы мира предпочитают вкладываться в стартапы не на первой волне и даже не на второй, а на третьей или даже на пятой. Тогда, когда тот или иной стартап уже начал уверенно показывать признаки единорога. Самым непредсказуемым в венчурных инвестициях является то, что единорог может внезапно потерять все свои признаки единорожия. Вместе с этим теряется и перспективность денежных вложений.

На основе этого можно сделать вывод, что самые надёжные и перспективные инвестиции – это инвестиции в развитие, инвестиции не в создание чего-либо, не в придумывание чего-либо, а инвестиции в развитие того, что уже есть и это самое, что уже есть, имеет практически неограниченный ресурс для этого. Одним из самых надёжных и перспективных вариантов инвестиций в развитие являются земельные участки. Сами по себе земельные участки исчезнуть никуда не могут. Они всегда были, есть, и будут.

При инвестициях в развитие земельных участков нет необходимости ждать и ловить момент, условия при которых их развитие начнёт приносить устойчивую прибыль. Инвестировать в земельные участки можно на любой стадии их развития. Инвестиции в развитие тем и хороши, что процесс развития всегда можно поделить на этапы.

Каждый последующий этап отталкивается от предыдущего. Каждый предыдущий этап является основой для каждого последующего. Инвестиции в развитие можно ограничить только одним этапом, а можно и осуществить их пролонгацию в последующие – реинвестировать. Фактически, можно говорить о том, что инвестиции в развитие земельных участков носят постоянный характер. Развитие, на то и развитие, чтобы не иметь пределов. Один раз, оттолкнувшись от какого-либо состояния земельного участка, процесс его развития уже нельзя будет остановить. Инвестору в развитие земельного участка остаётся только выбирать тот или иной этап развития. Он может выбрать для себя начальный этап развития земельного участка, а может предпочесть последующие этапы. В любом случае, получение прибыли гарантировано.

Лучшим моментом для инвестирования в развитие земельного участкаявляется этап, при котором земельный участок не представляет из себя что-либо ценное с точки зрения обеспечения комфортной и безопасной жизни человека. На этом этапе развития земельного участка доходность инвестиций самая высокая, потому что человеку предоставляется не улучшенный вариант того, что у него и так есть. Ему предоставляется альтернатива. Ему предоставляется нечто новое – то, чего у него ещё не было. Новое всегда востребованнее улучшенного старого. В таком инвестировании содержится много общего с венчурными инвестициями, только в отличие от последних, инвестиции в начальное развитие земельных участков не имеют таких высоких рисков.

НАРЕЗАВ, НЕ ПРОДАШЬ

Самый популярный способ реализации лендлордами своих земельных участков: нарезать надел на менее крупные земельные участки и продавать затем этот самый надел по частям. Логика такого поступка очень проста и понятна. Крупнооптовых покупателей на земельные участки в нашей стране практически нет, а людей, желающих приобрести земельный участок для личного использования, гораздо больше. Увы, но такой способ реализации земельного надела, при всей своей простоте и логичности, обладает очень низкой эффективностью. Прибыль от продажи будет не очень высокая, но самое главное, срок реализации земельных участков может растянуться если не на десятилетия, то на многие годы точно. А, как известно, время – деньги.

Увеличить эффективность реализации земельного надела через увеличение прибыли от продажи и сокращение сроков реализации, есть. Отечественные лендлорды далеко не первые из тех, кто хотел бы реализовать свой земельный надел максимально эффективно. И отечественные девелоперы далеко не первые из тех, кто занимается этим вопросом.

На сегодняшний день, самым популярным способом повышения эффективности реализации земельных наделов в мире является их реализация через формирование на базе земельного надела определённого места жительства человека. Иначе говоря, реализация земельного надела через создание посёлков, жилых районов, жилых комплексов.

При реализации земельного надела через коттеджный посёлок, сам надел хоть и имеет формальное разделение на отдельные земельные участки, но в восприятии потенциального потребителя он представляется чем-то целым и неделимым. Это значит, что конкуренция среди потенциальных потребителей выше. Продукт один, число возможных владельцев земельными участками посёлка ограниченно. Поэтому, посёлки всегда реализуются эффективнее (быстрее и дороже), чем просто земельный участок. Земельных участков по миру много, посёлков в разы меньше. Просто земельный участок реализуется в духе, кто бы купил. Посёлок реализуется в духе, кто заплатит дороже. На лимитированное количество товара найти покупателя легче и быстрее, чем на товар, которого бесконечное количество.

Если земельный участок является просто имуществом, то посёлок – это уже некое благо цивилизации. Посёлок даёт человеку гораздо больше, чем просто земельный участок. Отсюда, интерес к посёлкам среди потенциальных покупателей в разы выше, чем к просто земельным участкам.

Прежде чем пускаться в создание коттеджных посёлков, жилых районов, кварталов на основе существующих земельных наделов, следует помнить, что создание посёлков – это профессия. Ей надо учиться. Она обладает весьма специфическими знаниями и навыками, которые нарабатываются не за один год и с наскоку не даются. Чтобы ими обладать, необходимо потратить время и усилия. Поэтому, во всём мире сложилась практика перепоручать эффективную реализацию земельных наделов девелоперам. Тем, для кого вопрос эффективной реализации земельных наделов является профессией. Специалист и действует эффективнее, и спрос за эффективность с него жёстче.

НАЧАЛО ДЕВЕЛОПМЕНТА

Развитие территории может решать разные задачи. Это может быть удовлетворение спроса на офисные, торговые, складские, гостиничные площади. В целом, заниматься решением вопроса по обеспечению бизнеса необходимыми ему площадями. Но, спрос на такие варианты развития территории возможен только в том случае, если они являются продолжением развития жилых территорий. Так или иначе, любой девелопмент территории начинается с формирования привлекательных условий для жизни человека. Бизнес-развитие территории не имеет смысла, если территория не формируется и не развивается с точки зрения комфортной и безопасной жизни человека. Важно не то, чем человек занимается. Важно то, где он живёт.

Развитие территории для решения задачи обеспечения человека привлекательными условиями для жизни самый популярный и самый масштабный вид девелопмента. Где точно возможно безграничное масштабирование любого инвестиционного проекта, так это, пожалуй, только в жилом девелопменте. Он является единственным видом девелопмента, который всеяден по отношению к изначальным характеристикам территории. Он занимается развитием территории площадью от нескольких соток, то нескольких тысяч гектар. Каким бы ни был предыдущий формат развития территории, он способен её адаптировать под комфортные и безопасные условия жизни.

В арсенале жилого девелопмента присутствуют различные решения по формированию комфортных и безопасных условий жизни человека. Самым популярным и легко масштабируемым решением является, пожалуй, только индивидуальное малоэтажное жилое домостроение. Индивидуальное и малоэтажное жилое домостроение с точки зрения развития территории является самым эффективным решением. Особенно, если территория изначально ни в каком виде не была включена в решение задачи по формированию комфортных и безопасных условий жизни человека. Поэтому, такой вариант решения жилого девелопмента территории является самым распространённым и масштабным в рамках всего мира. Абсолютно любой девелопмент территории всегда начинается с индивидуального и малоэтажного жилого домостроения. Никто никогда не начинает развивать территории с чего-то сложного, капиталоёмкого. Развитие территории всегда начинается с простых шагов. И такими простыми шагами, как в прошлом, так и в настоящем, и далёком будущем, является индивидуальное и малоэтажное жилое домостроение.

Инвестирование, именно, в такое решение по развитию территории является самым безопасным и несёт меньше всего рисков инвестору. Риски в жилом девелопменте возрастают с увеличением этажности жилья, с уменьшением его индивидуальности. Можно смело утверждать: развитие территории через индивидуальное жилое домостроение является надёжным и долгосрочным инвестиционным вложением. У индивидуального и малоэтажного жилого домостроения потенциал масштабирования и развития в долгосрочной перспективе значительно выше, чем у многоквартирного и многоэтажного жилого домостроения.

КУДА ИДЕТ ЧЕЛОВЕК, КУДА ИДУТ ДЕНЬГИ?

Земельных участков в мире много. Вся территория планеты Земля поделена на участки. Есть большие участки, есть маленькие, но главным является не их размер. Главное в том, что одни земельные участки являются более привлекательными, а другие менее привлекательными для людей. За одни участки люди готовы платить просто баснословные суммы денег, а за другие не готовы дать и ломаного гроша. Какими такими свойствами обладают дорогие земельные участки, и какие свойства отсутствуют у дешёвых?

На любой земельный участок человек смотрит с точки зрения обеспечения собственной комфортной и безопасной жизни. Для любого человека сначала важно, что земельный участок может дать ему, а потом уже, сколько он стоит. Чем больше комфорта и безопасности земельный участок готов предоставить человеку, тем дороже человек его оценит. Человек, который ищет варианты обеспечения собственной комфортной и безопасной жизни, всегда ведёт за собой деньги. Чем более привлекательный вариант встречается ему на пути, тем больше денег он приводит вместе с собой.

Самым удивительным во всём этом является то, что человек в таком своём поиске ни на минуту не останавливается. Он находится в постоянном движении. Он постоянно ищет лучший вариант. Даже, если он уже находил привлекательный вариант, даже если он уже им обладает, пользуется, — он всё равно продолжит свой путь, свой поиск. Мир постоянно меняется. Сам человек постоянно меняется. Меняются его обстоятельства жизни. Вслед за ними меняются и представления о лучшем варианте обеспечения собственной комфортной и безопасной жизни.

Любой земельный участок ждёт завидная судьба среди своих собратьев, если он будет нацелен на обеспечение комфортной и безопасной жизни человека. Он не просто привлечёт человека. Он не просто привлечёт вместе с человеком деньги. Он будет меняться вместе с человеком. Он постоянно будет привлекать деньги. Он будет развиваться, а значит жить полной жизнью.

Во всём этом присутствует одно единственное но. Земельный участок сам по себе никогда не будет развиваться. Он сам себя не нацелит на обеспечение комфортной и безопасной жизни человека. Для этого ему необходим управляющий. Ему необходим тот, кто поможет осуществить всё это. Ему необходим тот, кто наполнит его жизнью. Абсолютно любому земельному участку в этом мире необходим девелопер. Без девелопера земельный участок не сможет измениться. Если он не изменится, значит, человек остановится в поиске лучшего варианта обеспечения собственной комфортной и безопасной жизни. Он остановится не потому, что потеряет потребность найти такой вариант, а потому что искать будет нечего. С такой остановкой человека остановятся и деньги. Если деньги останавливаются вслед за человеком, останавливается и развитие. Начинается упадок. А это уже совсем незавидная судьба, как для земельного участка, так и для человека. Земельный участок просто обязан развиваться и жить полной жизнью.

ДЕВЕЛОПМЕНТ — ВСЕГДА ОТКРЫТАЯ ВАКАНСИЯ ДЛЯ ДЕНЕГ

Инфляция – самый страшный враг денег. Она их обесценивает. Сколько бы денег человек не заработал, она стремится уменьшить их количество. Совсем избавиться от инфляции раз и навсегда нельзя, но всегда можно исключить её влияние на деньги. Для этого деньги должны не лежать на диване, а работать. Работать много и максимально продуктивно.

Вариантов трудоустройства денег множество и количество вариантов с каждым годом только возрастает. Самым интересным и прелюбопытным является то, что с ростом количества вариантов трудоустройства денег конкуренция или соперничество между их работодателями не возникает. Наоборот, уникальность современного мира заключается в том, что, оказывается, гораздо выгодней и продуктивней постоянно генерировать всё новые и новые варианты трудоустройства денег, а не сводить всёвозможное многообразие к двум-трём вариантам. Наш мир развивается очень стремительно. Активный поиск всё новых и новых вариантов для трудоустройства денег эффективней, охранения и консервирования уже найденных вариантов. Новые варианты, хоть и не всегда можно считать в полной мере заслуживающими доверия работодателями, но они, практически, всегда способны на гораздо большее, чем предыдущие.

Про девелопмент нельзя сказать, что он является новым работодателем для денег. Ему давно уже за 50. Он многое знает, многое понимает. Обладает большим и разнообразным опытом. И в Старом, и Новом Свете он обладает достаточно хорошей репутацией и достаточно высоким рейтингом среди всего множества работодателей для денег. Сохранять бодрость и актуальность в течение достаточно длительного периода времени ему помогает предмет вложения денег. Деньги трудятся над земельными участками. По меткому замечанию Марка Твена, земельные участки не производятся. Их количество не увеличивается. Они только развиваются.

В какой момент бы времени девелопмент не брался бы за земельный участок, в каком бы состоянии земельный участок не находился бы, всегда и при любых обстоятельствах присутствует возможность его актуализировать, — привести в современное состояние. В чём заключается актуальность, — не имеет принципиального значения.

За девелопментом закрепилась репутация надёжного, долгосрочного и перспективного работодателя для денег. Он не ворошит прошлое, и не держится зубами за то, что уже морально устарело и потеряло всякую актуальность. Он смотрит только вперёд. Он сам постоянно актуализируется. Вместе с ним актуализируются земельные участки. И как итоговый результат: на деньги, вложенные в девелопмент, инфляция перестаёт влиять, деньги начинают вести самостоятельный независимый образ жизни. Они развиваются — их капитализация увеличивается.