FINTECH НАМ ПОМОЖЕТ

Начиная с нулевых годов нынешнего века, строительная малоэтажная индустрия пыталась объединить всех участников загородного рынка недвижимости единым информационным пространством. Создавались различные строительные интернет-порталы, интернет-форумы. Их основной задачей было наполнить рынок загородной недвижимости недостающей, либо вовсе отсутствующей информацией по строительству загородных домов. На этих интернет-порталах, интернет-форумах некие специалисты, которые, в действительности, как были таковыми, так точно также и не являлись таковыми, рассказывали точно таким же специалистам и неспециалистам, как надо строить, из чего надо строить, где надо строить. Это информационное пространство настолько разрослось и накопило такое огромное количество информации, что породило иллюзию о возможности строить дома без соответствующих системных компетенций, опираясь исключительно на информационный массив данных, размещённый на соответствующих интернет-порталах и интернет-форумах. В результате, люди стали строить дома самостоятельно, как попало и из чего попало. Они стали строить дома по-интернету. Профессии строителя и девелопера потеряли свою значимость. Рынок загородной недвижимости России как был архаичным и бессистемным, таковым и продолжает оставаться спустя 20 лет.

Информации по пригородному и загородному строительству накопилось настолько много, а результаты применения этой информации настолько неэффективны, что дальнейшее накачивание отечественного рынка этой информацией начинает приводить к отрицательным результатам – профессиональная среда разделилась на кланы, а заказчики загородного домостроения превратились в подобие различных религиозных сектантов и фанатиков. Чем более удивительно и несуразно выглядит загородное домостроение, тем лучше. Тем более поражает уверенность различных участников отечественного загородного рынка недвижимости в необходимости продолжать с ещё большей настойчивостью накачивать, и без того информационно перегруженный рынок, различной информацией в надежде, что от этого ситуация на российском рынке загородного домостроения как-то измениться в лучшую сторону. Увы, она не измениться. Она будет становиться от этого с каждым годом только хуже и хуже. Тяжесть и объёмы информации раздавят рынок.

Безусловно, объединять всех участников отечественного рынка загородной недвижимости необходимо, но не на основе платформы по информационному обеспечению. Информация – хороший повод для манипуляций, для построения ложных надежд, и введения участников рынка в заблуждение. Информация может быть, как полезной, так и вредной. Всё зависит от умения ею пользоваться.

Современное информационное обеспечение отечественного рынка загородного домостроения, просто на просто, выдавила своей массой и объёмом такие категории участников рынка загородного домостроения, как землевладельцы, инвесторы и девелоперы. В то время, как от них успех рынка зависит если не на 90%, то точно на 50%. Поэтому, современная ситуация на рынке загородной недвижимости настоятельно требует их активного участия в жизни рынка. Российскому рынку загородной недвижимости требуется их включить в качестве полноправных, а то и мажоритарных, участников рынка. И явно их включение не должно основываться на информационных принципах. Их можно включить, но только на основе финтеха. Их стихия – деньги. На основе финтехнологий их и необходимо возвращать на рынок. Особенно, это касается даже не девелоперов, а землевладельцев и инвесторов. Именно они оказались не удел в рамках отечественного рынка загородного домостроения. Информация их выдавливает с рынка, а финтех способен их не просто вернуть, а закрепить их на рынке всерьёз и надолго. В чём и как может быть реализована эта финансовая технология сказать трудно. Это может быть одна технология, их может быть несколько десятков. Определённо, на сегодняшний день, можно только утверждать, что она должна представлять собой чёткий и эффективный алгоритм финансового присутствия землевладельцев и инвесторов на российском рынке загородного домостроения. Без такого финансового алгоритма — одной информационной атакой – их не вернуть и не закрепить на рынке. Дело за светлыми и талантливыми разработчиками легальных финансовых алгоритмов.

ЗАЧЕМ ДЕВЕЛОПЕРУ ПОКУПАТЬ ПОТРЕБИТЕЛЯ?

В России до сих пор существует своеобразное противостояние многоэтажки и малоэтажки. Во многом этот спор двух видов жилого домостроения бессмысленен и не имеет особых перспектив разрешения. Он может продолжаться бесконечно долго. Даже если пытаться класть на одну чашу весов «преимущества» одного вида жилого домостроения, а на другую чашу весов – другого. Всё равно эти измерения не приведут этот спор к какому-либо итогу. Измерения будут носить субъективный характер. Нет никакого смысла ни в самом по себе противостоянии, ни в попытке сравнить два вида жилого домостроения с целью определить объективное преимущество одного над другим. Но между тем, выход из этого спора или противостояния есть. Суть этого выхода заключается в покупке девелопером потребителя.

Для того, чтобы человек приобрёл у девелопера жильё, при этом, абсолютно не важно каким это жильё будет, — или это будет квартира площадью 15 м2 в гигантском многоэтажном жилом комплексе, или это будет индивидуальный дом площадью 500 м2 на отдельном земельном участке, — девелопер обязан сначала сам купить человека. Безусловно, в этом случае не идёт речь о покупке девелопером человека за деньги. Девелоперу необходимо купить человека, созданным им продуктом – жильём. Прежде чем девелопер получит от потребителя деньги за жильё, сначала жильё должно купить потребителя. Во многом, существующий в России спор между многоэтажными домами и малоэтажными связан с этим обстоятельством. Российский потребитель жилья практически весь в полном своём составе куплен квартирами. Нет никакого смысла углубляться в причины такой ситуации на отечественном рынке жилой недвижимости. Из этой ситуации можно сделать только один единственный верный вывод: девелоперам, занимающимся малоэтажным домостроением, необходимо выкупать потребителя у девелоперов-многоэтажников. Другого выхода из сложившейся ситуации просто нет. Если у девелопера есть чёткий и осознанный настрой обладать армией потребителей, превышающей нынешнюю в сотни или тысячи раз, придётся её формировать через покупку потребителей.

Главное, при покупке девелопером человека избежать ассоциаций с основным персонажем произведения Н. В. Гоголя «Мёртвые души». Девелоперу мёртвые души не нужны — ему нужны живые души, живые и способные на приобретение жилья люди. Если человек заинтересован в приобретении жилья – это ещё не означает, что он уже куплен тем или иным девелопером. Совсем нет. Поэтому, нет никакого смысла ориентироваться на общий спрос на жильё. Его как такового не существует. Реальный, объективный спрос на жильё можно измерить и пощупать только после того, как человек куплен девелопером. Какое количество потребителей девелопер сумел приобрести – таков и спрос на жильё. А покупаются потребители девелопером только через жильё. До тех пор, пока девелопер не создал жильё и не попытался купить десяток другой потребителей он не может объективно оценить величину спроса и свои позиции с перспективами на рынке жилого домостроения.

У многих отечественных девелоперов встречается одна и та же ошибка: они не хотят покупать потребителей. Они считают, что потребитель является бесплатным приложением к их домостроительному бизнесу. По всей видимости, отсюда и идёт это пресловутое противостояние девелоперов-многоэтажников и девелоперов-малоэтажников. Потребитель достаётся не тому, кто его купил, а тому, кто его «уболтал» или поставил в безальтернативное положение. Здесь опять стоит обратиться к современным интернет-направлениям и обратить внимание на то, как они работают. Прежде чем человек станет потребителем определённого контента, этого человека необходимо купить тем или иным приложением или софтом. Если человеку интересно пользоваться тем или иным приложением или софтом значит, он является вполне конкретным потребителем определённого контента.

Всё то же самое свойственно и девелоперскому бизнесу. И противостояние многоэтажников и малоэтажников сразу можно прекратить, как только девелоперы начнут покупать своих потребителей. А для этого необходимо создавать такое жильё, чтобы у людей было постоянное и чёткое желание его приобрести. Если жильё не будет покупать человека, то и девелоперу трудно будет заработать на его продаже.

МЕДЛЕННЫЕ ДЕНЬГИ

Практически каждая отечественная строительная компания стремится заполучить заказ на строительство большого дома по индивидуальному проекту. Если не получается получить заказ на большой дом, то стремление отечественного домостроителя ориентируется на получение заказа на строительство дорогого дома. Большие дома позволяют отечественному домостроителю зарабатывать на объёмах применяемых материалов. Большие объёмы – большие деньги. Большие и дорогие дома позволяют увеличить маржинальность. Чем дороже материал, тем дороже стоит его применение.

По этой причине российский рынок загородного строительства выглядит весьма специфически. На отечественном рынке загородной недвижимости доминируют элитные дома и дома, превышающие возможности отечественного потребителя. А любые попытки построить дом небольшой площади и в рамках потребительской возможности целенаправленно линчуются профессиональными участниками отечественного рынка загородной недвижимости. Отечественные строители загородных домов не видят возможности хорошо зарабатывать на возведении небольших коттеджей из недорогих материалов. Маржинальность таких строительных процессов будет очень низкой.

Причина сложившимся обстоятельствам на российском рынке загородной недвижимости одна: медленные деньги. Медленные деньги – это деньги, которые либо не возвращаются обратно на рынок, либо возвращаются, но через очень долгий период времени и в малом количестве, потеряв по дороге максимум своей ликвидности. Загородные дома строятся исключительно на заказ под конкретного потребителя. И этот самый потребитель не собирается возвращать свой дом на свободный рынок. Наоборот, он стремится заказать у домостроителя такой дом, чтобы он уже никогда не оказался на свободном рынке. Возвращение загородного дома на свободный рынок оценивается потребителем, как низколиквидность дома. Скорость продажи загородных домов зачастую превышает шесть месяцев. При этом если они и продаются, то продаются по себестоимости или ниже себестоимости. Все эти явления говорят о том, что российский рынок загородной недвижимости характеризуется медленными деньгами.

В то же самое время инвесторы всего мира заинтересованы в быстрых деньгах. Их интересует, сколько не размер маржи как таковой, сколько скорость оборачиваемости инвестиций. Чем быстрее деньги входят в оборот, чем они быстрее из него выходят, тем меньше инвестиционные риски. Надёжнее заработать не так много, но реализовать какой-либо проект за три месяца, чем ждать огромной прибыли несколько лет. Надёжнее всего увеличивать маржинальность инвестиций за счёт увеличения скорости оборачиваемости денег, чем за счёт её снижения. Когда скорость обрачиваемости инвестиций достаточно высокая, то размер привлекаемых инвестиций перстаёт для отрасли быть проблемой. Это можно видеть на примере различных венчурных инвестиций, когда какой-либо стартап привлекает миллионы американских долларов в качестве инвестиционных вложений. Стартап способен привлечь тем больше инвестиций, чем большую скорость оборота денег он может гарантировать инвесторам. Как правило, скорость оборачиваемости денег выражается в размере масштабирования стартапа за один год.

Медленные деньги отечественной загородной недвижимости являются крайне рисковыми с инвестиционной точки зрения. Далеко не каждый инвестор готов вкладываться в российское загородное домостроение. Вложить деньги можно, даже можно гарантировать тот или иной размер прибыли. Но из-за общерыночной медлительности денег риски инвестиций в российское загородное домостроение очень высоки. Особенно хорошо это понимают уже набившие оскомину землевладельцы. Они не венчуры, чтобы высокие риски инвестиционных вложений компенсировать постоянными новыми проектами. Их земельные участки в единственном экземпляре. Поэтому, они не готовы рисковать. Совершенно естественно, когда к ним приходят строители, существующие в парадигме медленных денег, даже с гарантированным размером прибыли, взаимовыгодного сотрудничества зачастую у них не получается.

Создание парадигмы быстрых денег в российском загородном домостроении – задача хоть и трудная, но вполне реализуемая. Работать над эффективностью, главным образом, инвестиционных вложений никто не запрещает. Раскручивать и ускорять обрачиваемость денег на загородном рынке недвижимости просто необходимо. И суть такой работы заключается в создании таких девелоперских проектов и таких домов, которые будут стремиться к массовому потреблению и реализовываться, как говориться, с колёс. Строить недорого и быстро, с инвестиционной точки зрения, намного выгоднее, чем ввязываться в дорогостоящие и долгие проекты.

Сегодня силами нашей компании подготовленны ряд инвестиционно привлекательных девелоперских инвестпроектов, основанных на концепции быстрый денег, в разных сегментах загородной и пригородной недвижимости Московского региона, от коттеджных поселков, до малоэтажных блокированных и многоквартирных жилых комплексов.

ГОРОДА СОЗДАЮТ ЗАГОРОДКУ

Очень опасно и очень невыгодно проводить разделительную линию между городским жильём и загородным. От такого разделения, или, лучше сказать, противопоставления больше вреда, чем пользы. Можно сказать, что пользы от этого нет никакой. Если кому и вредит противопоставление городского жилья и загородного, то только загородному. Городское жильё спокойно перенесёт такое противопоставление. Ни в коем случае нельзя приходить в загородное жилое домостроение с настроем противопоставить один формат жилья другому. И заниматься строительством загородного жилья на принципах его противопоставления городскому, уж точно не стоит.

Дело в том, что загородное домостроение, каким бы великим и значимым себя не мнило, находится в жёсткой зависимости от города. Эта зависимость носит чисто экономический характер. Именно город даёт деньги и повод для развития загородному домостроению. Поэтому, противопоставление городского жилья загородному можно сравнить с рубкой ветки дерева, на которой сидишь.

Город и городская экономика в целом имеет вектор развития, направленный на концентрацию и увеличение количества денег. Город – это то место, где фокусируются деньги. И чем больше денег город способен сконцентрировать, тем большей площадью обладают территории вокруг города пригодные для загородного домостроения. И наоборот, чем меньше денег город фокусирует на себе, тем меньшей площадью обладают территории пригодные для строительства загородного жилья. Иначе говоря, богатые и дорогие города формируют вокруг себе орбиты большого диаметра, внутри которых существует и развивается загородное жилое домостроение. У бедных городов, такие орбиты обладают, соответственно, малыми диаметрами. От дороговизны и богатства города зависит не только этажность самого города, но и этажность загорода. Чем богаче и дороже город, тем выше этажность не только самого города, но и выше этажность у загорода.

В процессе собирания и концентрации денег, город, просто на просто, начинает выталкивать людей за свои пределы. Можно сказать, что происходит замещение людей на деньги. Денег в городе становится больше, а денег меньше. Для более наглядной иллюстрации этого явления можно привести в качестве примера историю северо-американского термина, обозначающего центр города «downtown»: Нью-Йорк территориально развивался с нижней его части, если смотреть на карту города, вверх, т.е. с Юга на Север. Можно сказать, что с развитием городской экономики, увеличением количества денег, происходит выдавливание людей на окраины. Иными словами, происходит развитие загорода. Развитие городов неминуемо приводит к формированию загорода.

Поэтому, загородная недвижимость очень плотно взаимодействует с городом. Разделять город и загород не стоит. Если город не будет увеличивать свои денежные обороты, то и необходимость в загородной недвижимости будет не столь большой. Размер территорий, которые осваивает загородное жилое домостроение, напрямую зависит от количества денег в городской экономике.

Другой вопрос, какое количество богатых и дорогих городов мы имеем и как они распределены по территории, например, той же России? Насколько близко друг к другу они расположены? В этой связи, одной из проблем отечественного загородного домостроения можно назвать малое количество богатых и дорогих городов и слишком большое расстояние между ними. Города либо очень медленно концентрируют деньги, либо вообще не фокусируют их, — из-за чего город не способен их выдавить за свои пределы. В этом нет никакой необходимости. В этом нет никакой надобности.

Как со стратегической, так и с тактической точки зрения глобальной задачей всего отечественного загородного домостроения является создание городов. Это значит эволюционировать от строительства коттеджных посёлков к строительству городов. России необходимо увеличивать плотность городов. Это задача вполне по силам отечественному девелопменту.

ДОСТУЧАТЬСЯ ДО ЛЮДЕЙ

Кремниевая долина продолжает будоражить умы многих начинающих стартаперов. Многим из них кажется, что окажись они в ней, весь мир и все его деньги будут у их ног. Увы, но это может произойти только в том случае, если они смогут придумать нечто такое, что сможет покорить весь мир. Всё зависит не от желаний и амбиций команды стартаперов, а от того, что они придумали и создали. Получит ли их идея или продукт живой отклик всего мира, или они получат снисходительный отклик от некой малочисленной и специфически настроенной группы людей. Любой стартап ради своего успешного существования обязан стремиться покорить весь мир. Без этого – никак. И точно тот же самый настрой следует применять тогда, когда решаешь заняться домостроением и девелопментом.

Можно ли масштабировать девелопмент и строительство на весь мир, когда занимаешься ими, исключительно, на территории Москвы и Московской области? Когда конечным потребителем твоего продукта является человек, — это значит, что твой продукт должен быть понятен и интересен не только жителю какой-либо конкретной страны, но и людям, вне зависимости от их гражданства, национальности и менталитета.

Для масштабирования девелопмента и строительства на весь мир, совсем нет никакой необходимости начать заниматься экспортом домостроительных технологий, самих домов. Для этого нет никакой необходимости начинать строить посёлки по всему миру. Для этого необходимо одно – необходимо строить то, и так, чтобы людям, живущим за пределами твоей области, страны, континента твой продукт был настолько же интересен и понятен, насколько он интересен и понятен для жителя твоей области, страны, континента. Дома, посёлки не должны быть интересны и понятны лишь узкому кругу местных (локационных) потребителей. Если ориентироваться при создании домов и посёлков, исключительно, на узкий круг местных потребителей, то такой «стартап» никогда не взлетит. То, что не вызывает интереса и понимания с приятием у людей во всём мире, то рано или поздно вызовет неприятие и непонимание у местных потребителей. Поэтому, столь важно при создании какого-либо продукта иметь амбиции покорить им весь мир.

Безусловно, жилой дом или посёлок являются глубоко локационным продуктом. Если построить жилой дом, или посёлок в Подмосковье, то, его уже после этого навряд ли экспортируешь в Пхеньян или Лондон. Они навсегда будут там, где их построили. Они – недвижимость, как бы это банально ни звучало. В сфере недвижимости, особенно жилой, при масштабировании на весь мир девелоперской и домостроительной деятельности, принято заниматься не «экспортом» самих объектов недвижимости, а «импортом» интереса, положительной оценки, денег в созданные объекты недвижимости.

Иначе говоря, дома и посёлки строятся там, где они строятся, а вот потребительскую оценку им девелоперы и домостроители собирают по всему миру. Чем дальше в таком собирательстве они заходят, чем более широкую аудиторию для этого они задействуют, тем эффективнее ведётся их инвестиционная и торговая деятельность в рамках конкретной локационной привязки. Нет никакой бессмыслицы в том, чтобы построить коттеджный посёлок на территории Новой Москвы, но при этом «накручивать» ему потребительскую оценку за счёт жителей Калининграда,Хельсинки или Нью-Йорка. Так поступают все девелоперы и домостроители мира. Если дом или посёлок имеют мировую положительную потребительскую оценку – это значит, что их реализация будет более эффективной, нежели, дома и посёлки будут интересны и понятны сугубо в рамках конкретной локации своего местонахождения.

ЛАЙК ДЛЯ МАЛОЭТАЖКИ

Современная мировая экономика строится и существует за счёт бизнесов, основанных на человеке – всё для человека, всё ради человека. Любой современный бизнес тем успешнее, и тем масштабнее, чем большим количеством людей-потребителей он обладает. Любой современный бизнес делают потребители. Задача любого современного бизнеса собрать вокруг себя как можно больше потребителей. При этом что предложить купить или какую услугу оказать этим потребителям не имеет большого значения. Главное, для современного бизнеса обладать максимально большей армией людей-потребителей.

Если хотите преуспеть в каком-либо виде бизнеса, следите за тем, как и в каком направлении развиваются социальные сети. Они являются ключевым драйвером современной мировой экономики. Один из вариантов отражения успешной деятельности самой социальной сети и чьей- либо деятельности в рамках самой социальной сети являются количество подписчиков, количество лайков, количество просмотров – всё то, что можно измерить количеством вовлечённых в потребление контента людей. На этом же принципе строится и вся современная конкуренция между однотипными видами бизнеса – борьба за людей, за их внимание, за их лояльность, за их постоянство – борьба за потребителя. Сами производимые товары, сами оказываемые услуги отошли на второй план. Главным для любого вида современного бизнеса являются люди.

В современном мире растут только те виды бизнеса, которые ориентированы на жизнь и благополучие человека – те виды бизнеса, которые несут людям мир и спокойствие. А как показали всем известные последние события, потребление товаров и услуг не должно зависеть от места нахождения людей. Современный бизнес должен быть максимально безразличен к месту присутствия человека. Где человек физически находится там он и должен иметь возможность потреблять товары, услуги, контент. На сегодняшний день, ближе всех остальных видов бизнеса к формату «социальной сети» приблизился e-commerce. Он делает доступными товары вне зависимости от физического местонахождения человека. Благодаря этому, e-commerce объединил вокруг себя миллиарды людей во всём мире. Благодаря этому, этот вид бизнеса является самым успешным среди всех ритейлеров. Он сумел объединить вокруг себя огромное количество людей.

В каком виде или формате жилое домостроение смогло бы присутствовать в контексте современной экономики? Какому формату жилья больше всего людей «поставят лайк»? На какой формат жилья «подпишутся» больше всего людей? Как показывает мировой опыт, больше всего людей «лайкают» и «подписываются» на индивидуальные дома.

И это, в принципе, понятно. Индивидуальный дом безразличен к тому, где человек находится, и кем он является в действительности. В индивидуальном доме человек может позволить себе быть кем угодно. Индивидуальный дом больше соответствует человеку – его возможностям и потребностям, – чем квартира. В рамках жилого домостроения, индивидуальный дом является более универсальным и массовым продуктом. Индивидуальный дом одного человека меньше всего связан с индивидуальным домом другого человека, что отсутствует в случае с квартирами – одна квартира жёстко и однозначно связана с другими квартирами. Через индивидуальные дома жилое домостроение способно объединять вокруг и внутри себя миллионы людей, не обращая особого внимания на то, кем они являются в отдельности и где находятся.

Так же, вы можете ознакомиться с нашими услугами по проектированию коттеджных посёлков и разработке архитектурных концепций.

ЗАГОРОДНАЯ ЭКОСИСТЕМА

Современный бизнес строится вокруг человека. Ещё 20-30 лет назад он строился вокруг продукта. Продукт был царём и богом любого рынка. Кто владел продуктом – тот владел миром. Сегодня всё далеко не так. Владение неким ноу-хау практически ничего не значит. Любой, созданный кем- либо уникальный продукт, тут же может быть скопирован. И всё отличие одного продукта от другого будет сводиться всего лишь к различию производителей, а сами по себе продукты мало чем будут отличаться друг от друга. Поэтому, современный бизнес перестал бороться за уникальность и авторство того или иного продукта. Современный бизнес стал бороться за человека – за потребителя. Весь современный бизнес можно охарактеризовать выстраиванием потребительских экосистем вокруг человека.

Целью выстраивания потребительской экосистемы являются деньги человека. Чем большее количество людей будет вовлечено в неё, тем более успешным можно считать бизнес. Чем более плотно она будет окружать и наполнять собой жизнь человека во всех её проявлениях, тем большую прибыль она будет приносить своим авторам-создателям. Задачи любой потребительской экосистемы – это организация жизни человека, создание условий для более комфортной и более безопасной жизни человека. В России уже существует несколько потребительских экосистем, которые помогают людям организовать их комфортную и безопасную жизнь. Они берут на себя организацию нескольких сторон жизни человека от систем оплаты товаров и услуг до приобретения жилья и доставки продовольственных и промышленных товаров человеку на дом. И следует отметить, что инвестиционный интерес к этим потребительским экосистемам очень высок. Особенно следует отметить, что инвестиционный интерес к ним во время современного пандемического кризиса не упал, а наоборот повысился. Эта ситуация является хорошим свидетельством того, что, по всей видимости, за потребительскими экосистемами будущее.

В этой связи, возникает следующий вопрос: возможно ли создать потребительскую экосистему на основе загородного девелопмента? Возможно ли переформатировать домостроение, и в первую очередь индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), с производства уникального товара и услуг в потребительскую экосистему?

Главным принципом существования и развития любой потребительской экосистемы является организация и систематизация потребительской активности человека. На приобретении человеком загородного жилья потребительская активность человека не заканчивается. С его приобретением она только начинается. Она может, например, формироваться на основе различных сервисов, делающих жизнь человека в собственном доме более комфортной и более безопасной.

Формируемые девелопером потребительские экосистемы способны превратить девелоперский бизнес из узкопрофильного и весьма специфического в объёмный и широкопрофильный, который будет включать в себя не только создание коттеджных посёлков и домостроение, но и наполнять их различными потребительскими сервисами от телекоммуникационных и образовательных до потребления продуктов питания и промышленных товаров. Подобное расширение своей деятельности однозначно способно повысить инвестиционную привлекательность девелопмента в несколько раз. Например, старая добрая викторианская Англия, когда местный молочник привозил молоко рано утром местному населению. Это была очень хорошая и очень удобная традиция, на основе которой любой девелопер мог бы создать вполне допустимый и приемлемый сервис. Девелопер, владеющий фермой или девелопер, занимающийся производством продуктов питания, может быть, и выглядит пока несколько странно, но в контексте формирования потребительской экосистемы более чем допустимый вариант. Или, в более широком смысле, девелопер, владеющий сетью продуктовых складов. Главным во всём этом является то, что когда человек приобретает собственный дом, он приобретает практически полную систему сервисного пансиона, которая делает его жизнь более комфортной и безопасной. А сам девелопер, через это делает свой бизнес более надёжным и более устойчивым несмотря ни на какие социально-экономические коллизии. Как раз, за счёт этого инвестиционная привлекательность девелопмента и может расти.

Так же, вы можете ознакомиться с нашими услугами по ленд-девелопменту и девелопменту недвижимости.

КТО-ТО ТЕРЯЕТ, А КТО-ТО НАХОДИТ

Казалось бы, банковский сектор – огромная финансовая система, управляющая большим количеством денег, — а между тем тоже начал ощущать на себе негативные последствия пандемии коронавируса. Объёмы выдаваемых кредитных средств сокращаются, увеличивается количество заявок на рефинансирование ранее выданных кредитов, количество заёмщиков, неспособных обслуживать кредиты, увеличивается.

Особенно важным для банковского сектора в общем ряду негативных последствий проявления пандемии коронавируса является неспособность заёмщиков обслуживать уже взятые ими кредиты. Это приведёт к увеличению банковских непрофильных активов. В повторную реализацию этих активов новым заёмщикам верится с трудом. Тем более, в сложившихся обстоятельствах, когда количество новых заёмщиков сокращается, найти новых заёмщиков маловероятно. Банки попадают в условия, при которых им самим придётся избавляться от непрофильных активов. Держать их на балансе до т.н. лучших времён нет никакого смысла, потому что эти самые лучшие времена могут и не наступить.

В сложившейся ситуации, у банков есть один единственный рациональный выход – преобразовать непрофильный актив в инвестиционное направление – перевести изъятие залогового имущества в формирование инвестиционного портфеля и выйти из намечающегося банковского кризиса не проигравшим, а победителем. Вместо того, чтобы держать на балансе, например, те же самые земельные участки, каждый год производить их уценку, вернуть их на рынок недвижимости в качестве инвестиционного проекта – в качестве актива, формирующего доход.

Предпосылки для возвращения изъятых у кредитных заёмщиков земельных участков на рынок недвижимости все есть. Они не исчезли вместе с началом пандемии COVID-19. Жилой девелопмент земельных участков способен осуществляться практически при любых экономических обстоятельствах. Особенным или эксклюзивным свойством быть реализованным практически при любых экономических обстоятельствах обладает загородный малоэтажный девелопмент. Можно сказать, что загородный малоэтажный девелопмент является универсальным (низкорисковым) инвестиционным инструментом.

В его основе лежит создание и реализация посёлков, состоящих из индивидуальных жилых домов. В отличие от многоэтажных многоквартирных домов, индивидуальные жилые дома могут быть разными. Они могут быть маленькими и большими. Они могут возводиться по разным строительным технологиям. Вариантов по созданию и реализации коттеджных посёлков, индивидуальных жилых домов, в разы больше, чем вариантов по созданию многоэтажных многоквартирных домов. Загородный малоэтажный девелопмент обладает большей вариативностью и большей адаптивностью к различным экономическим обстоятельствам. Именно поэтому, он является самым крупным и самым массовым инвестиционным направлением в области жилой недвижимости в мире. Он, действительно, является универсальным инвестиционным низкорисковым инструментом. К тому же, современная ситуация на рынке жилой недвижимости, связанная с ажиотажным спросом на загородное жильё, является гарантией подобных инвестиционных вложений. По всей видимости, высокий спрос на загородное жильё сохранится в течение нескольких лет и после завершения пандемической ситуации.

Для успешной реализации непрофильных земельных активов на рынке жилой недвижимости, банкам необходим, фактически, только хороший девелопер. Тот, кто превратит инвестиционнуюконцепцию в работающий инвестиционный инструмент. В сложившихся обстоятельствах у банков есть все шансы стать самым крупным инвестором в загородный девелопмент России. Для этого, у них есть всё. Как бы это банально ни звучало, но в период, когда многие теряют свои активы, всегда должны существовать те, кто эти активы подбирает и ставит их себе на службу.

ПРОТИВ КОГО ДРУЖИМ?

Многие профессионалы рынка недвижимости разделяют жилую недвижимость на городскую и загородную, и склонны считать эти два направления конкурентами друг другу. Возможно городская жилая недвижимость и конкурирует с загородной, но у последней есть конкурент, который не сравнится по мощности влияния на людей с городским жильём – это офисная недвижимость. Это она, а не городское жильё оказывает существенное влияние на развитие загородной недвижимости.

Загородная жилая недвижимость во все времена и в любой стране мира развивается центробежно. Она развивается за счёт постоянной территориальной экспансии. В то же самое время, офисная недвижимость всегда развивалась центростремительно. Она развивалась за счёт концентрации человеческих и финансовых ресурсов в одном конкретном месте. Векторы развития загородной жилой недвижимости и офисной недвижимости разнонаправленные. А так как и в том и в другом варианте недвижимости ключевым элементом является человек, то мы и получаем жёсткую конкуренцию. При этом загородная и городская жилая недвижимости всегда шли и продолжают развиваться примерно в одном и том же русле. Рано или поздно, но любая загородная жилая недвижимость превращается в городскую. Конкурировать им друг с другом особого смысла нет. Их векторы развития смотрят в одном направлении.

Самое большое влияние на формирование стоимости загородной жилой недвижимости оказывает офисная недвижимость. Чем теснее они взаимодействуют друг с другом, тем выше стоимость объекта загородной недвижимости. Также, чем дороже объект офисной недвижимости, тем более дорогим будет объект загородной недвижимости. Если гипотетически убрать всю офисную недвижимость с рынка, то загородная недвижимость будет обладать средними ценовыми показателями в любом месте своего расположения. Концентрация и сосредоточение человеческих и финансовых ресурсов в оном месте, в одной конкретной локации приводит к тому, что вся загородная недвижимость при удалении от этих конкретных локаций начинает терять свою ценность. Но стоимость и качество возведения объекта загородной недвижимости остаётся прежней, или даже повышается.

С одной стороны, такое взаимодействие офисной и загородной недвижимости приводит к повышению маржинальности при строительстве объекта последней, а с другой – точно также может привести и к резкому её снижению. Всё будет зависеть от тесноты их взаимодействия друг с другом. От этого загородная недвижимость, фактически, не имеет самостоятельной и независимой системы ценообразования. Она обладает навязанной извне системой ценообразования.

Изолироваться или дистанцироваться от этого взаимодействия загородной недвижимости навряд ли удастся. В таком конкурентной разновекторной среде у загородной недвижимости только один выход – искать, создавать, развивать свои конкурентные преимущества, – продолжать искать, создавать, развивать преимущества территориальной экспансии. И одним из главных такого конкурентного преимущества могут стать внеофисные виды трудовой занятости человека. Это любые варианты индивидуального предпринимательства и сфера услуг. Для того, чтобы эти варианты внеофисной трудовой занятости людей стали возможными, загородной недвижимости стоит развиваться в направлении жилого домостроения. Существенно ослабить влияние офисной недвижимости на загородную возможно только через развитие жилого домостроения.

Пока загородная недвижимость будет противопоставлять себя городскому жилью, а не офисной недвижимости, до тех пор её развитие будет идти медленно и затруднительно.

КРИЗИС – ЭТО ВСЕГДА ВРЕМЯ B2C


Если сравнить, сложившуюся из-за пандемии COVID-19 ситуацию, в направлениях b2c и b2b, то можно увидеть, что сфера b2b понесла несоизмеримо больше потерь, чем сфера b2c. Остановившиеся из-за пандемии COVID-19 производства привели к разрушению существующих цепочек взаимодействия между компаниями. Очень многие компании ушли с рынка, перестали существовать, словом, исчезли. Они перестали быть потребителями некоторых товаров и услуг. В то же самое время люди, как физические лица, а не компании, никуда не пропали. Они остались в рамках рынка. Они остаются потребителями товаров и услуг несмотря ни на что. Да, наверняка, многие из них пересмотрят свои потребительские предпочтения, кто-то из них резко снизит свои потребительские чеки, кто-то их увеличит. Скорее всего, многие из них переориентируют свои потребительские фокусы с одного на другое. При всём при этом, человек, как потребитель никуда не исчез. Он остался на своём месте. Он продолжает оставаться потребителем несмотря ни на что.

Необходимо понимать, что при любой кризисной ситуации экономического характера, исчезают компании-потребители товаров и услуг, а люди-потребители остаются. Самая страшная и катастрофическая ситуация для бизнеса складывается только тогда, когда с рынка уходят люди- потребители. Такие ситуации происходят только в случае каких-либо военных действий, когда события приводят к физическому уничтожению людей. Можно сказать, что экономические войны, эпохи разрушения и уничтожения экономических систем – страшные совсем безрадостные явления, — но при этом они не являются катастрофическими и апокалиптическими.

Сфера жилой недвижимости относится к сфере b2c. Конечным потребителем, производимого ею продукта, является человек. Да, сфера жилой недвижимости вместе с другими сферами b2c, так или иначе, столкнётся с резко упавшим покупательским спросом. Этого избежать никому не удастся. Многие компании закрываются, банкротятся – люди теряют работу. Но, даже при этой нерадостной ситуации, сфера жилой недвижимости отделается только сокращением потребления и не более того. Для разговоров о том, что сферу жилой недвижимости ждут катастрофические последствия пандемии COVID-19, нет никаких оснований. Объёмы производимого жилья сократятся, но несущественно. Человек, как потребитель жилья никуда не исчез, он остаётся на рынке. Просто его покупательские возможности несколько снизились, и изменился его потребительский фокус.

При любой кризисной ситуации экономического характера, сфере b2c необходимо только одно: своевременно и оптимально приспособится к изменившемуся портрету потребителя. Это касается и сферы жилой недвижимости. Приспосабливаться и адаптироваться девелоперскому бизнесу к растущим потребительским возможностям, к увеличению числа потребителей гораздо легче и проще, чем к снижению потребительских возможностей и к сокращению числа потребителей. К различного рода снижениям и сокращениям экономического характера лучше всего приспосабливается тот девелоперский бизнес, который обладает максимально низким с финансовой точки зрения, стартом для производства жилья.

Популярность индивидуального жилого домостроения во многих странах мира для занятия девелопментом связана с тем, что этот вариант производства жилья основывается на достаточно низком финансовом старте. Оно обладает достаточно широкими финансовыми возможностями для того, чтобы оптимальным образом приспособиться к изменениям потребительских возможностей, как со знаком плюс, так и со знаком минус, а также к положительным или отрицательным изменениям числа потребителей. Следует отметить, что многоэтажное многоквартирное жилое строительство на такие широкие производственные люфты не способно. Начальный уровень старта для производства квартир гораздо выше, чем у производства индивидуального жилья.

Таким образом, из любого экономического кризиса с минимальными потерями выходит тот бизнес, конечным потребителем производимого товара которого является человек (физическое лицо), и тот бизнес, который способен продолжать производить продукт даже в условиях снижения своих костов. Безусловно, при этих условиях сам производимый бизнесом продукт может измениться, но главным будет не это, а сохранение способности наполнять рынок продуктами. В сфере жилой недвижимости оптимальным набором способностей и возможностей сохранить производство продукта в изменяющихся экономических ситуациях обладает только индивидуальное жилое строительство.

Многоэтажное и многоквартирное жилое домостроение способно существовать только в условиях стабильно прогрессирующей экономической ситуации. Любой экономический регресс убивает это направление.